La habitación de Marilyn Gustin se ilumina con la luz del sol. Una colorida colcha a medio terminar cubre la mesa en el centro de la estancia.
Antes de mudarse a St. Luke’s Home, un centro que asiste a personas mayores de bajos ingresos, hizo “algunas cosas inusuales”, dijo Gustin con sus resplandecientes ojos azules.
Dirigió un centro de hospitalidad para marineros mercantes alemanes, administró una casa para personas que se recuperaban de enfermedades mentales y, recientemente, fue asesora de vida.
“Y volví a la escuela cuando tenía 40 años y obtuve un doctorado en espiritualidades comparadas”, dijo Gustin sonriendo.
Sus numerosos trabajos, aunque satisfactorios, no le dejaron muchos ingresos, ni ahorros para la jubilación. Entonces, cuando buscaba un lugar para vivir después de jubilarse, St. Luke’s era la única opción que podía permitirse.
En julio la organización sin fines de lucro, que está cerca de la Universidad de Arizona en 615 E. Adams St., era uno de los pocos lugares en Tucson que brinda alojamiento a personas mayores de bajos ingresos, los que ahora constituyen la mayor proporción de personas sin hogar en Arizona, según Terri Waldman, directora ejecutiva de St. Luke’s.
St. Luke’s se convirtió en una opción de vivienda para personas de bajos ingresos en el año 2000, después de incorporarse a un programa federal que proporciona créditos fiscales a desarrolladores de viviendas asequibles a cambio de una garantía de que una propiedad proporcionará alquileres por debajo del mercado durante 30 años o más.
Sin embargo, St. Luke’s utilizó lo que los expertos en vivienda describen como un vacío legal para salir más temprano del programa, convirtiéndolo en uno de los siete complejos de apartamentos en Tucson en hacerlo. La ley permite que las propiedades soliciten dejar el programa después de 15 años.
Aunque Waldman dijo a principios de este verano que los planes de St. Luke’s seguirán siendo asequibles para sus residentes, este no es el caso de muchas propiedades que abandonan el programa de crédito fiscal.
Una vez que se van, después de un período de amortiguamiento de tres años, los propietarios son libres de aumentar los alquileres al precio del mercado, desplazando a personas que pensaban que tenían garantizada una vivienda para personas de bajos ingresos durante un período prolongado.
Boulder Terrace, un pequeño complejo de apartamentos de cinco unidades cerca de A Mountain, es un ejemplo de lo que puede suceder cuando una propiedad sale del programa de vivienda.
Desde que la propiedad fue liberada de restricciones en 2014, el alquiler se ha más que duplicado según los inquilinos que proporcionaron documentación a Arizona Luminaria.
Desde 2010 hasta 2023, Tucson ya ha perdido 402 unidades de vivienda asequible a través de la laguna legal, y tiene el potencial de perder 1,884 más, según un documento presentado en una sesión de estudio el 23 de mayo con el alcalde y el concejo municipal de Tucson.
Aunque es difícil decir cuántas personas se verían afectadas por esto, dado que varias personas podrían vivir en cada unidad de vivienda, agravaría la escasez de viviendas asequibles en Tucson.
En enero de 2023, cuando el programa de vales de la Sección 8, que ayuda a las familias de bajos ingresos a pagar el alquiler, abrió su lista de espera por primera vez en cinco años, la ciudad esperaba que presentarán su solicitud más de 20,000 personas.
Aunque se trata de un problema nacional, es especialmente preocupante en estados como Arizona, donde el aumento de los alquileres hace que sea tentador abandonar el programa de vivienda.
En Arizona, por lo menos 70 propiedades han pasado por el proceso para abandonar el programa desde 2010, lo que resultó en una pérdida de más de 5,700 unidades de vivienda asequible, informó The Arizona Republic.
Ann Chanecka, directora interina del departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la ciudad de Tucson, dijo que la ciudad está preocupada por la posibilidad de perder cientos o miles de unidades de vivienda asequibles.
“Absolutamente intentaremos evitar que eso suceda”, dijo Chanecka en la reunión del concejo municipal del 23 de mayo donde presentó este asunto por primera vez.
Chanecka le dijo a Arizona Luminaria a principios de este verano que su departamento ha estado hablando con el Departamento de Vivienda de Arizona para encontrar cómo incentivar a los propietarios actuales para que mantengan sus viviendas a precios asequibles.
Aunque este es un programa federal, Arizona ha implementado políticas anteriores para fortalecerlo. En 2010, la agencia estatal de vivienda hizo casi imposible recibir créditos fiscales si los desarrolladores no renunciaban voluntariamente a su derecho a abandonar el programa antes de tiempo, informó el Republic.
Las propiedades construidas antes de esa política no enfrentan tal restricción. Aunque Tucson está limitada en lo que puede hacer para abordar la posible pérdida de estas unidades, la ciudad no está completamente incapacitada.
Chanecka dijo que Tucson está considerando dos posibles soluciones: proporcionar fondos para ayudar a rehabilitar propiedades antiguas y aumentar los límites de ingresos permitidos bajo el programa para que los propietarios puedan cobrar un alquiler ligeramente más alto, sin dejar de ser de bajos ingresos.
Quedarse sin dinero
Kirk McClure, profesor de planificación urbana en la Universidad de Kansas, ha estado estudiando el programa de vivienda asequible desde el día de su creación.
El programa asigna créditos fiscales federales a desarrolladores para construir viviendas asequibles. Sin embargo, la mayoría de los promotores son demasiado pequeños para hacer uso de los créditos, por lo que venden los créditos fiscales a un inversor que les proporciona el dinero para construir las propiedades.
Mientras McClure hacía cálculos para el programa, él y los demás economistas se dieron cuenta de que el gobierno no podía simplemente conceder todos los créditos fiscales en un año porque entonces las viviendas podrían seguir siendo asequibles sólo durante ese año.
El gobierno federal estructuró el programa de modo que los inversores recibieran los créditos fiscales durante un período de 10 años, pero las viviendas tenían que seguir siendo de bajos ingresos durante 15 años, dijo McClure.
En 1990, el plazo de asequibilidad federal aumentó a 30 años, pero los inversores obtienen todos sus créditos fiscales antes del año 15, dijo McClure.
Uno de los mayores desafíos que enfrentan los propietarios de viviendas para personas de bajos ingresos es encontrar los fondos para renovar sus propiedades después de 15 años. Como los inversores ya no reciben dinero, tampoco lo reciben los promotores de los proyectos de viviendas asequibles.
Esto crea un problema, ya que es justo cuando las propiedades comienzan a requerir más dinero para actualizar sus instalaciones.
“Las puertas de entrada, el asfalto en los estacionamientos, lo que sea, todas estas cosas se desgastan”, dijo McClure. “Ningún edificio dura lo suficiente como para poder durar más de 20 años sin tener que volver al banco”.
Este fue exactamente el problema que enfrentó St. Luke’s Home cuando su junta decidió someterse al proceso para abandonar el programa en 2022.
Construido en 1917, St. Luke’s sirvió como sanatorio para tuberculosos y hogar para mujeres, entre otras cosas, según Waldman, director ejecutivo de St. Luke’s.
En 2000, St. Luke’s se convirtió en vivienda para personas de bajos ingresos al celebrar un acuerdo de crédito fiscal, dijo.
El dinero permitió a St. Luke’s pagar a un arquitecto y a una empresa constructora para ampliar sus viviendas a 64 personas, todas las cuales ganarían menos del 30%, 50% o 60% del ingreso medio del área, dijo Waldman.
El ingreso medio del área es una medida utilizada para calcular la asequibilidad de la vivienda que representa el punto medio del rango de ingresos de un área.
A partir de 2023, alguien que gane el 50% del ingreso medio del área en Tucson ganaría alrededor de 28,500 dólares al año. Según los límites de alquiler de 2023 en el programa de vivienda, a esa persona solo se le podrían cobrar 711 dólares al mes por un apartamento tipo estudio.
Gustin ha vivido en St. Luke’s durante años. Vive en su propia habitación pero comparte el baño con otro residente.
“Mi ingreso mensual es el Seguro Social y ese es todo el ingreso mensual que tengo”, dijo Gustin. “Estoy aquí porque necesito un lugar para vivir para personas de bajos ingresos. Y no podría ser mejor”.
St. Luke’s cobra a sus residentes en función de sus ingresos mensuales. Desde marzo de 2023, la instalación deja a cada persona 200 dólares al mes y toma el resto para gastos (un aumento reciente para cada persona de 100 dólares debido a la inflación).
Con ese dinero, St. Luke’s cubre la comida, los servicios públicos, la mayor parte del transporte, además ofrece actividades y entretenimiento a sus residentes. El bingo es uno de los favoritos del público, dijo Gustin.
Waldman dijo que cuesta alrededor de 3,000 dólares al mes mantener a un residente de St. Luke’s, pero todos los residentes pagan la mitad de eso o menos, entre 600 y 1,500 dólares al mes. La diferencia se compone de subvenciones y donaciones privadas.
“Durante muchos años fue bueno”, dijo Waldman. “Sin embargo, un lugar así no es sostenible. St. Luke’s nunca iba a poder ganar suficiente dinero para seguir con vida”.
Una vez transcurridos 15 años, todos los beneficios de los créditos fiscales se agotaron y St. Luke’s ya no recibió dinero de los inversores.
“(El programa) fue algo realmente bueno durante mucho tiempo”, dijo Waldman. “Pero en el mercado actual, en el mundo sin fines de lucro de hoy, no podríamos sobrevivir”.
Salir del programa
En enero de 2022, la junta directiva de St. Luke’s presentó una solicitud para abandonar el programa a través del proceso de contrato calificado, que permite a los desarrolladores salir del programa antes de tiempo.
Durante el proceso de contrato calificado, St. Luke’s estuvo a la venta durante un año y el estado buscó un comprador.
Sin embargo, la fórmula con la que el estado fija el precio de la propiedad se basa en el supuesto de un mercado inmobiliario muy fuerte, afirmó McClure.
Esto hace que sea muy difícil encontrar un comprador. Hasta Julio de 2023, durante ese período de un año no se ha comprado ninguna propiedad que haya pasado por el proceso de contrato calificado en Arizona.
St. Luke’s no fue la excepción. Nadie hizo una oferta para comprar la propiedad y en 2023 fue liberado del programa de vivienda. Tiene tres años antes de que legalmente se le permita aumentar los alquileres de los actuales residentes.
St. Luke’s se encuentra entre la minoría de desarrolladores que reciben estos créditos fiscales sin fines de lucro. Según una revisión del desarrollo de viviendas asequibles, el 78% de las propiedades para personas de bajos ingresos son construidas por desarrolladores con fines de lucro.
Debido a que St. Luke’s es una organización sin fines de lucro, Waldman dijo que no planea aumentar los alquileres para los residentes actuales y todavía está admitiendo nuevos ocupantes utilizando los mismos cálculos financieros sobre cuánto pueden pagar.
Waldman dijo que la única diferencia es que St. Luke’s ahora atenderá a personas que generan hasta el 80% del ingreso medio del área, que es el umbral legal para las personas definidas como de bajos ingresos.
St. Luke’s tiene un número limitado de habitaciones privadas, que “se destinarán a los que tengan ingresos del 80% porque de ahí es de donde realmente vamos a obtener nuestro dinero”, dijo Waldman.
Aunque es demasiado tarde para mantener a St. Luke’s en el programa de crédito fiscal, esta estrategia (de permitir que las propiedades alberguen a personas que ganan un poco más de dinero pero que aún se consideran de bajos ingresos) también está siendo considerada por Tucson y el Departamento de Vivienda de Arizona (Arizona Department of Housing).
No está claro cómo funcionará esto. Las pautas del IRS actualmente permiten que las propiedades de bajos ingresos que reciben créditos fiscales alquilen algunas unidades a personas que generan hasta el 80% del ingreso medio del área, siempre y cuando el ingreso promedio de los inquilinos en el edificio no exceda el 60% del ingreso medio del área.
La ciudad podría financiar la rehabilitación
En la reunión del concejo municipal del 23 de mayo, Chanecka dijo que uno de los principales incentivos que la ciudad está considerando es proporcionar dinero para rehabilitar la mitad del programa de vivienda.
“Intentamos decir: ‘Le ayudaremos a arreglar sus propiedades’, pero a cambio exigimos que sigan siendo asequibles”, dijo Chanecka en la reunión.
Como ejemplo, Chanecka señaló un programa en Phoenix que ofrece préstamos con bajos intereses a desarrolladores que necesitan rehabilitar viviendas que sirven de hogares para personas de bajos ingresos.
Además, en 2022, los fondos federales de ayuda por el COVID-19 permitieron al Departamento de Vivienda de Arizona destinar 10 millones de dólares para la preservación de viviendas asequibles; sin embargo, ese dinero no es una fuente recurrente de fondos. Un portavoz dijo que ya se asignaron todos los recursos.
Waldman dijo que las autoridades de vivienda de la ciudad o del estado sólo podrían haber ayudado a St. Luke’s si se hubieran comprometido a brindarle a la organización sin fines de lucro una fuente constante de fondos.
“Si me van a dar una suma global, eso no me servirá de nada”, dijo Waldman. “Si dijeras que me ibas a dar un millón de dólares al año durante 100 años, claro, eso funcionaría porque eso es lo que tengo que recaudar para seguir con vida”.
¿Qué pasa después de irse?
Cuando las propiedades quedan fuera del programa, es raro que sigan siendo de bajos ingresos.
Dos de las propiedades más grandes en la lista de apartamentos, Cabo Del Sol, 5600 S. Midvale Park Road y La Posada, 6300 S. Headley Road, abandonaron el programa de vivienda, lo que resultó en la pérdida combinada de 204 unidades de vivienda asequible.
A principios de julio, ambos son propiedad de Element Property Company, una firma de inversión inmobiliaria que no respondió a una solicitud de comentarios a través de su sitio web.
El alquiler de un departamento de una habitación comienza en 1,005 dólares, según los sitios web de los departamentos. Con base en los límites de alquiler de 2023, si las propiedades hubieran permanecido en el programa, se les permitiría cobrar entre 304 y 914 dólares al mes, dependiendo de los ingresos del inquilino.
Boulder Terrace Apartments, que se encuentra en las colinas cerca de la base de A-Mountain, abandonó el programa en 2010.
Los alquileres en Boulder Terrace, 202 N. Boulder Terrace, se ha más que duplicado en los últimos cinco años, según los inquilinos que proporcionaron documentación a Luminaria. En el verano, un apartamento de 3 a 4 habitaciones habia cotiza a 2,000 dólares al mes en el sitio web de la compañía que ahora administra Boulder Terrace, AZ 1st Realty Management.
Ya no es una propiedad para personas de bajos ingresos, los alquileres en Boulder Terrace son estrictamente una función del mercado, según Jesús Briones, presidente de Del Bac Building Contractor. Del Bac desarrolló y construyó Boulder Terrace Apartments utilizando créditos fiscales otorgados en 1994.
Cuando Briones decidió construir la propiedad, sintió que el proyecto tenía lo que llamó “un componente de compasión”.
“Sentí que al participar en el proyecto, realmente podría ser de utilidad para el inquilino de bajos ingresos”, dijo Briones.
Sin embargo, en 2010, Briones decidió abandonar el programa por una combinación de motivos. Después de 15 años, los créditos fiscales ya no proporcionaban ningún beneficio y la nación acababa de verse afectada por la recesión de 2008, lo que dificultó la búsqueda de financiación para renovar la propiedad.
Así que vendió Boulder Terrace en lo que describió como una “venta de liquidación”. Briones dijo que incluso si no hubiera habido una recesión, habría querido abandonar el programa de todos modos porque estaba obligado a evaluar y certificar la elegibilidad de cada posible inquilino para vivir en el complejo de departamentos.
“Fueron toneladas y toneladas de papeleo”, dijo. “Cualquier pequeña cosa podría hacer que los créditos fiscales no sean válidos”.
Dijo que al final no valió la pena para él recibir los créditos fiscales.
“Un proyecto como (Boulder Terrace) que es muy pequeño – el gasto y el estrés de la administración de proyectos como ese – en todos los aspectos no vale la pena”, dijo Briones.
Después de que Briones vendiera el proyecto a un particular en 2011, se vendió varias veces antes de que los propietarios actuales, Boulder Terrace Partners LLC, compraran la propiedad en 2022.
La firma de inversión inmobiliaria AndMark Management Co., con sede en Los Ángeles, está detrás de la LLC. AndMark no respondió a múltiples solicitudes de comentarios por teléfono.
Lo que Tucson puede aprender de la ciudad de Nueva York
Mientras Tucson y Arizona luchan por encontrar formas de evitar que los desarrolladores abandonen el programa antes de tiempo, a nivel nacional no están solos.
Los analistas inmobiliarios de Moody’s enumeraron a Tucson como una de las 10 ciudades de Estados Unidos con mayor riesgo de perder unidades de vivienda asequibles construidas bajo este programa. Otras ciudades en la lista incluyen Las Vegas; Birmingham, Alabama; y Albany, Nueva York.
La clasificación se basa en una pérdida proyectada de viviendas asequibles debido a la expiración de los plazos de créditos fiscales a 30 años, en lugar de que los promotores los abandonen antes de tiempo. Estas cuestiones, aunque diferentes, están estrechamente relacionadas.
La ciudad de Nueva York es uno de los pocos lugares que aborda de manera proactiva la posible crisis de viviendas asequibles a medida que las propiedades para personas de bajos ingresos alcanzan la marca de los 15 años y los propietarios deben decidir si permanecen o no en el programa.
En 2008, la ciudad de Nueva York implementó un programa para ayudar a estas propiedades en el año 15, según un artículo que habla del tema publicado en enero de 2023 y escrito por Euna Kim, estudiante de doctorado en la Universidad de Cornell en el Departamento de Planificación Urbana y Regional (Department of City and Regional Planning).
El programa ofrece a los propietarios varias opciones para hacer que la propiedad sea viable durante otros 30 años, como proporcionar nuevos préstamos gubernamentales o reestructurar la deuda de las propiedades para reducir la cantidad que los propietarios deben pagar, según el estudio.
El programa de la ciudad de Nueva York ha tenido relativamente éxito: el 60% de las propiedades ampliaron la duración de sus términos de crédito fiscal después del decimoquinto año entre 2020 y 2022, según el documento.
Hay muchas diferencias entre la ciudad de Nueva York y Tucson que dificultan la aplicación directa de este programa; una de las más importantes es que la ciudad de Nueva York es lo suficientemente grande como para no requerir trabajar con el estado de Nueva York para asignar créditos fiscales.
A pesar de estas diferencias, Nueva York proporciona un ejemplo a Tucson de cómo el gobierno local puede ayudar a preservar viviendas asequibles trabajando con los propietarios para refinanciar las propiedades, según McClure, el experto en vivienda.
McClure dijo que Tucson podría combinar nuevos créditos fiscales, préstamos de bonos emitidos por la ciudad y vales de vivienda para proporcionar fondos a propiedades de vivienda para personas de bajos ingresos.
La ciudad podría solicitar dinero federal para financiar todas esas estrategias, aunque Tucson tendría que competir con otras entidades en Arizona, dijo McClure.
“Lo ideal es que Tucson lo haga sin gastar un dólar local”, dijo McClure.
Incertidumbre sobre el futuro
Mientras el personal de la ciudad y el estado trabajan para prevenir la posible pérdida de miles de unidades de vivienda asequibles, persiste mucha incertidumbre sobre el futuro de las viviendas para personas de bajos ingresos en Arizona.
Sin embargo, para una organización sin fines de lucro como St. Luke’s que no es el típico desarrollador de viviendas asequibles, los residentes a largo plazo como Gustin pueden respirar aliviados.
St. Luke’s es una de las pocas opciones de vida asequibles para personas mayores en Tucson, y parece planear seguir siéndolo.
St. Luke’s es uno de los únicos lugares donde Gustin pudo encontrar un hogar en Tucson.
Sentada en el amplio sofá de su habitación del primer piso, Gustin habló sobre el sentido de cuidado mutuo entre las personas mayores de la pequeña comunidad y cómo se protegen unos a otros y a sus familias.
“Doy gracias a Dios por St. Luke todo el tiempo porque si no tuviera St. Luke, no sé qué estaría haciendo…podría estar en la calle”, dijo Gustin.
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